臨沭街道辦事處、鄭山街道辦事處，縣直各單位：
《關于進一步加強物業管理工作的意見》已經縣政府研究同意，現印發給你們，請結合各自工作實際認真貫徹落實。
臨沭縣人民政府
2021年6月18日
（此件公開發布）
關于進一步加強物業管理工作的意見
為進一步加強和規范我縣住宅小區物業管理工作，健全物業管理工作體制，改善居民生活環境，全面提升物業管理服務水平，推動城市建設和管理水平整體提高，根據《物業管理條例》《山東省物業管理條例》及臨沂市有關規定，結合我縣實際，制定本意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大、十九屆二中、三中、四中、五中全會精神為指導，全面落實中央部署和省市要求，圍繞解決影響和制約物業發展的突出問題，以加強城市基層黨組織建設為統領，以強化行業監管和政策保障為抓手，以理順物業管理體制、推動物業管理服務資源下沉、構建各方協調聯動機制為重點，以網格化管理為基礎，著力構建“黨建引領、社區抓總、各方聯動、物業先行”的物業管理工作格局，進一步提升居民群眾的獲得感、幸福感。
二、工作目標
（一）理順物業服務管理體制
實行屬地管理，齊抓共管。建立縣政府主導、街道辦事處組織實施、社區（村居）具體落實、行業部門監督指導，相關部門各司其職、齊抓共管的工作機制，共同建立物業管理標準化體系。
（二）健全物業黨建聯建工作機制
實行分類管理，推進物業管理工作全面覆蓋。根據新建住宅小區、老舊住宅小區及保障小區物業設施運行的不同情況，因地制宜、分類管理，實行專業化物業服務和社區基本保障服務相結合，力爭到2022年實現住宅小區專業化物業服務覆蓋率達到80%以上、業委會組建率達到60%以上；對難以實行專業化物業服務的小區，實行社區兜底管理，有償服務，提供基本的物業服務保障，實現物業管理服務全覆蓋，建立社區長效管理機制。
（三）突出重點，規范運作，提升物業服務管理水平
各職能部門和各專營單位的公共服務延伸覆蓋住宅小區并履職到位，提高物業管理行業法制化、規范化水平，形成管理規范、服務優質的物業管理新局面。
三、工作措施
（一）健全物業服務管理體系
1．加強組織領導。縣政府成立由分管縣長任組長，各相關部門和街道負責人為成員的物業管理工作領導小組，具體負責加強全縣物業管理工作的指導、協調、監督和管理，落實獎勵激勵措施。
2．理順三級物業管理工作體系。優化物業管理體制機制，建立健全縣、街道、社區（村居）三級工作體系，明確各相關職能部門在物業管理中的責任，將物業管理工作納入對街道、相關部門的年度工作目標考核任務。
3．健全物業服務工作機構。實行屬地管理，做到機構、人員、職責、經費“四落實”。設立城市社區管理服務中心，配備專職人員，負責抓好轄區內的物業管理工作。各社區設立物業服務站，具體負責社區內物業管理工作的組織實施。
（二）合理確定物業管理模式
1．新建住宅小區。開發建設單位開發的小區應在辦理商品房預售許可或現售備案前，通過公開招投標選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，并報送縣物業主管部門備案。小區業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范化的物業服務。
城中村改造安置區，提倡社區自治，由城中村原村居采取選聘物業服務企業或村居組建物業管理隊伍等方式進行物業管理。
2．老舊住宅小區。具備市場化物業管理的老舊小區，在街道、社區指導下，將轄區內老舊住宅小區（城中村）的物業管理整體打包，組織業主委員會通過招投標確定物業服務企業，簽訂《物業管理合作協議書》，開展規范化物業服務。對面積較小、零星分散、配套設施不全，臨時不具備市場化物業管理的老舊住宅小區，在街道、社區指導下，實行兜底管理，提供基本的物業服務，并逐步改造成具備市場化物業管理的小區。
（三）推動物業管理規范化運作
1．推行職能部門進小區的聯動工作機制。各相關職能部門按照工作職責，強化基層基礎，延伸至物業管理區域，下沉到小區，打通“最后一公里”，在物業服務公開欄公布相關職能部門聯系人姓名、聯系電話和工作職責。各相關職能部門按照有關要求，建立違法行為投訴登記制度，及時受理居民舉報投訴，接受社會監督。物業服務企業發現物業管理區域內違法違規行為，及時勸阻和制止，對拒不改正的由相關部門解決。
2．推進物業規范化建設。（1）建立從業人員培訓制度。縣住房保障中心和物業管理行業協會分別制定物業管理服務培訓計劃，分別從不同層面定期組織業主委員會委員、物業企業從業人員等開展培訓活動，重點培訓物業法律法規、業務技能、業主大會（業主委員會）成立及換屆流程等內容，提高人員業務素質和工作能力。（2）設置物業服務公示牌。在住宅小區或其他物業區域內，設置公示牌，統一規格、尺寸和外觀，全面推行“三公開”，即公開各項收費價格、標準和內容；公開各有關部門和單位（住建、發改、綜合行政執法、市場監管、公安等部門和單位）物業管理職責、聯系人和投訴電話；公開物業共有部位使用收益信息等。（3）建立“三會”制度。通過物業服務懇談會、物業聯席會、調解委員會等渠道和方式，加強職能部門、業主委員會、物業企業、業主之間的溝通交流，化解各類物業矛盾，逐步建立相互了解、信任、支持的關系。（4）建立物業糾紛案件快速處理機制。依據有關法律法規，結合我縣實際，研究成立物業糾紛訴前調解庭或設立物業專業法庭，暢通物業案件辦理渠道，提高涉訴物業案件辦理效率。縣住房保障中心會同縣司法局，建立縣、街道、社區三級物業糾紛調解機制。同時，各物業公司要及時、快速、便捷處理各類物業問題，將矛盾問題化解在基層，切實提高物業服務效能。（5）推進“沂蒙紅色物業”。嚴格按照上級要求，突出黨建引領作用，確保全行業內黨的組織覆蓋和工作覆蓋扎實落地，力爭到2022年物業服務企業和業委會黨組織覆蓋率分別達到90%、70%以上，業主委員會成員中黨員比例不低于60%。積極探索有質量、有效果、有創意的組織活動方式，不斷強化組織功能、發揮組織作用，努力實現從有形覆蓋到有效覆蓋的提升。（6）健全物業管理考核獎懲長效機制。結合省、市關于物業行業文明創建工作的要求，細化考核內容，實施定期考核、定期通報，考核結果作為單位、企業評先樹優重要依據，納入企業信用評價體系。（7）充分發揮縣物業管理行業協會作用。針對目前全縣物業行業企業服務質量參差不齊、綜合競爭力差等現狀，縣物業管理行業協會要發揮在行業中的服務、監督、協調、交流等作用，搭建政府和企業、企業和企業之間的溝通橋梁，通過行業自律、行業互助，推動全縣物業行業健康發展。（8）建立物業行業信用評價體系。將物業行業信用評價作為規范物業行業管理的重要抓手，制定并完善信用評價辦法，搭建評價平臺，將物業企業綜合實力、管理服務能力、矛盾糾紛處理情況、違法違規情況等全部納入信用體系進行綜合評價，將評價結果進行社會公示，與物業招投標掛鉤，作為社會單位選聘優秀物業公司主要依據。
3．實行社區、街道和物業主管部門層級物業考評機制。社區考評：由社區牽頭組織相關人員對各小區物業服務工作進行日常考核，對照物業服務內容進行現場打分，并將分數上報街道城市社區管理服務中心。街道審核：由街道城市社區管理服務中心組織社區、物業服務公司和相關人員對各小區上報考評結果進行審定，并將審定結果上報物業主管部門。物業主管部門考核：由主管部門和物業領導小組相關人員定期對物業服務企業進行綜合考核，結合街道、社區考核結果，將全縣物業服務企業評選出A.B.C.D四個等級，作為向街道、社區及業委會推薦物業企業的依據，并計入企業檔案。
4．健全物業服務費收繳機制。實行政府指導價的，物業服務收費標準由建設單位在政府指導價范圍內與物業服務企業合同約定；實行市場調節價的，物業服務收費標準由業主或者物業使用人與物業服務企業根據小區實際情況及服務等級通過物業服務合同約定。引導業主自覺繳納物業服務費。黨員和機關事業單位、國有企業等公職人員應率先垂范，按時繳納物業服務費。業主或物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。
5．妥善解決處理住宅小區停車及電動車集中充電問題。小區停車位實行市場化管理，增建小區停車設施，緩解停車難矛盾。合理制定調整車位維護管理費，對亂停亂放行為及時進行勸阻和制止。各物業服務企業負責做好物業管理區域內機動車停放及電動車集中充電的日常管理。
6．做好物業服務用房、資料等移交工作和房屋售后處理工作。開發建設單位應當按照規定比例配置物業服務用房，并與主體工程同步交付使用，業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑。物業服務用房和有關圖紙、資料、文件等要在物業主管部門和街道的監督下，在物業交付前按規定移交給前期物業服務企業。開發建設單位應當設立房屋售后服務中心，處理開發遺留問題、接受業主報修，依據有關規定和房屋質量保證書的承諾，承擔保修期內房屋質量保修責任。
7．嚴格物業服務企業退出和移交程序。物業服務合同期限屆滿的兩個月前，業主委員會（社區）應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前兩個月書面告知業主委員會（社區）。物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前兩個月書面告知對方。未經合法程序擅自退出物業服務項目的，其不良行為，由街道提報物業主管部門計入企業失信檔案。
8．強化住宅專項維修資金的管理。專項維修資金管理部門會同產權登記部門從源頭上確保專項維修資金足額歸集到位。專項維修資金的交存按照《臨沭縣住宅專項維修資金管理辦法》有關規定執行。未按規定交存首期專項維修資金的建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。涉及住宅公共部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的項目可以使用住宅專項維修資金。房屋共用部位、公用設施出現故障，需啟動應急維修程序的，電梯發生故障存在安全隱患的，由市場監管部門或其委托機構確認；消防設施故障存在重大火災隱患的，由公安消防部門確認；其它與法律、法規和有關技術標準規定不符的，由有關部門確定。業主委員會負責組織和監督專項維修資金的歸集和使用，使用時必須嚴格按照使用流程向專項維修資金管理部門申請。
（四）推行社區共治機制
1．健全業主自治管理組織。住宅小區交付使用后，具備成立業主大會條件的，街道、社區負責及時指導成立業主大會。小區成立業主委員會或明確社區代行職責后，應及時續聘或重新選聘物業服務企業，制定管理規約。城中村安置區由村居代行業主委員會職責。
2．強化業主委員會管理工作。結合城市社區區域化黨建工作，逐步建立社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互動“四位一體”社區管理機制。對業主委員會成員候選人人選，物業管理行業黨組織應提前介入，對候選人人選進行提名、審核、把關。要堅持公道正派的原則，將黨員候選人人選優先推薦為業主委員會成員。具備條件的業主委員會應成立黨支部，充分發揮黨組織的戰斗堡壘作用。
四、保障措施
（一）加大政策扶持力度。研究出臺扶持物業服務行業發展及物業職能下沉的相關政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高全縣物業服務水平。縣財政部門要加大對老舊住宅小區整治的支持力度，對列入重點整治計劃的老舊住宅小區，安排專項整治改造資金，逐步解決老舊小區基礎設施配套方面的突出問題。
（二）加大政策宣傳，營造良好氛圍。相關職能部門、街道、新聞媒體和社區要利用開辟專欄、開展專業咨詢、召開座談會、發放宣傳資料等形式，宣傳報道物業管理所起的作用，引導社會和市民充分認識物業管理發展的客觀性、必然性。廣泛宣傳國務院發布的《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，推動物業企業全面履行條例規定的職責，引導業主積極履行條例規定的義務，依法按合同約定繳納物業費。積極動員和鼓勵骨干物業企業進駐無物業管理住宅小區，切實落實扶持政策。建設公共交流平臺，建立基于互聯網的物業服務信息網絡，搭建各級職能部門、物業服務企業和業主之間的溝通平臺。
（三）嚴肅工作紀律，夯實工作責任。建立縣、街道、社區（村居）三級聯動工作責任機制，街道、社區（村居）及各相關部門、單位各司其職，密切配合，確保把各項責任落實到位。對工作落實不力、推諉扯皮以及違規操作、弄虛作假的，一經查實，嚴肅追究相關部門單位及有關人員的責任。
附件：1．臨沭縣物業管理工作領導小組成員名單（略）
2．相關職能部門物業管理工作職責分工
附件2
相關職能部門物業管理工作職責分工
縣住房保障中心：制定并組織實施物業管理相關政策和制度；負責組織物業服務企業培訓及等級評定工作；負責住房維修資金的監督管理；負責前期物業招投標和前期物業服務合同備案工作；負責物業管理招投標的監督管理；負責住宅小區房屋裝飾裝修活動的管理；指導鎮街開展業主委員會的培訓工作；指導鎮街對業主自治和物業服務實施監督管理；指導物業服務行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；落實物業管理方面的其他監督管理職責。
街道：組織落實物業管理相關政策和制度；負責轄區內物業管理區域劃分；組織和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續；指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓；指導社區黨組織抓好業主委員會、物業服務企業黨組織建設和聯動服務機制建設。指導縣直各部門單位對本部門單位家屬院依法組織成立業主委員會。負責物業服務合同備案，參與物業服務項目承接查驗，指導和監督轄區內物業項目的移交和接管工作；組織召集物業管理聯席會議，建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，處理物業管理相關投訴、舉報，以及12345政務服務熱線反映的問題；負責監督物業維修資金及小區公共收益的收支情況及賬戶管理；定期對社區物業管理工作和轄區內的物業服務項目進行檢查考評；負責本轄區內綜合執法工作，及時處置住宅小區內違法違規行為。法律、法規、規章規定的其他職責。
社區：協助鎮街開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作；指導監督業主大會、業主委員會依法開展自治工作；指導監督物業服務企業履行合同義務；組織開展物業服務質量考核評價；負責協調處理業主與業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛；對轄區內無人管理住宅小區提供衛生保潔、綠化管護、公共秩序維護等基本物業服務。住宅小區暫不具備成立業主委員會條件、召開業主大會后未能按議事規則選出符合條件的業主委員會組成人員，或業主委員會不能正常履行職責的，由社區組建環境和物業管理委員會代行業主委員會職責。
縣住建局：負責監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，負責對違反相關安全管理規定或影響室內結構安全從事裝修活動的行為進行監管，對確認違反相關安全管理規定或影響室內結構安全從事的裝修活動的企業或個人，移交行政執法部門處理；監督供水、供熱、燃氣等專業經營單位做好住宅小區相關設施設備的移交接管、維修和養護。
縣綜合執法局：負責對住宅小區的園林綠化進行監督管理，做好新建、改建、擴建住宅小區園林綠化方案的審核、質量監督和驗收等工作，加強對社區、物業企業園林綠化的技術指導與服務；對違反城鎮容貌標準和管理規約安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、戶外廣告牌等設施的行為依法進行查處；對亂貼、亂掛、亂畫、擅自設置廣告牌等違反城市市容規定的行為的處罰；對隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為依法進行查處；對破壞公共園林綠地和市政設施的行為依法進行查處；對因從事餐飲、建設、加工等生產經營活動造成的油煙、噪聲等污染行為依法進行查處。
縣發改局：對普通住宅小區物業實行分級定價，制定相應等級的基準價和浮動幅度，并向社會公布；負責對物業服務收費進行監督管理；負責前期物業服務合同審核，核定服務等級；負責監督物業企業在物業管理區域顯著位置設置公示欄，公示物業服務收費項目和物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間等內容。
縣公安局：負責對物業服務企業和秩序維護人員的安全防范工作進行指導、監督；對物業管理區域內的人防、物防、技防設施建設管理工作進行指導、監督；對物業管理區域內的社會治安、流動人口、有關車輛停放進行監督管理；依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為；依法查處惡意封堵物業項目大門、車庫入口，違規燃放煙花爆竹，擅自飼養家畜家禽影響干擾他人生活，違規存放有毒、易燃易爆物品等行為；對因從事娛樂經營活動造成的噪聲等污染行為依法進行查處。
縣交警大隊：對在住宅小區內占壓堵塞消防通道、違規停放的機動車以及長期放置不用的僵尸車輛，物業公司通過電話或張貼通知告知相關業主后未移走的，交警部門應及時進行處理，確保小區內交通順暢；依法查處小區內違規停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車）等行為。
縣消防救援大隊：負責依法處理物業管理區域內違反消防安全的行為；開展日常消防監督執法和整改工作的技術指導；依法查處破壞消防設施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道的行為；依法對物業管理區域內堆放易燃易爆等違反安全規定的物品進行處理；依法查處物業服務企業不履行消防安全職責的行為；對消防維保單位等依資質從事社會消防技術服務的活動進行監督管理；指導、監督物業服務企業做好物業管理區域內電動車集中充電的日常管理工作。
縣民政局：負責指導社區增強社區居民的參與能力，積極開展社區協商等社區自治活動。積極推動將物業管理納入社區治理體系，落實黨建引領紅色物業發展有關職責。負責對登記成立的社會團體物業管理協會進行年檢和執法工作。
縣行政審批局：負責物業管理區域內企業的注冊登記個體工商注冊登記。在核發《建設工程規劃許可證》時，在其附帶審定的總平面圖上明確要求標注新建住宅小區的各類配套公共服務設施的位置和面積。
縣市場監管局：負責物業管理區域內經營活動進行監督管理，依法查處其違法經營行為。負責指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理。督促使用單位和維保單位做好特種設備的使用登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，加強對電梯維保單位的監督檢查，依法查處使用不符合安全技術規范的特種設備等行為。依法查處未按照規定實行明碼標價、超出政府指導價浮動幅度制定價格、低于服務等級標準提供服務、自立收費項目或自定收費標準、分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準、強制或變相強制服務并收費、違反規定以保證金或抵押金等形式變相收費的價格違法行為，受理調處物業服務收費糾紛。
縣自然資源和規劃局：負責全縣規劃區內新建、改建、擴建的建設項目中物業服務用房和社區居（村）委會辦公用房規劃設計方案的審查和竣工驗收前的監督管理；負責對物業管理區域內建設工程及其配套建筑的規劃變更的審批和竣工驗收的監督管理，嚴厲查處未經規劃審批，擅自在公共空間或區域建設建筑物、構筑物、私開門窗，改變房屋用途等行為。
縣財政局：負責會同縣物業主管部門監督住宅專項維修資金收支管理，落實物業管理的財政獎補政策。
縣人社局：負責對物業服務企業勞動用工的指導，對物業服務企業與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行指導監督。加強物業服務企業招聘的失業、失地等勞動人員的技能培訓。
縣生態環境分局：負責對物業管理區域內的環境保護工作進行指導，依法查處環境污染等行為。
縣司法局：負責指導全縣物業糾紛人民調解工作；選派優秀律師參與全縣影響重大、情況復雜、處理難度大的物業糾紛的調解工作；提供專家庫信息；負責提供法律援助；負責對縣政府出臺的物業相關規范性文件進行合法性審查。
縣法院：參與物業糾紛的訴調銜接工作；調解協議的司法確認；提供法律法規咨詢和對人民調解進行業務指導。
縣信訪局：負責牽頭相關職能部門共同處置涉及物業糾紛引發的到縣級以上上訪的接待、調處。
縣工信局：負責供電、通信、寬帶數據、有線電視等專業經營單位的監督管理。監督指導相關專業經營單位對住宅小區內的專營設施設備及相關管線按行業技術規范和標準進行建設、管理和維護。
縣衛健局：負責對物業管理區域內違反相關法律法規、無證經營的診所進行依法查處。
縣教體局：負責對物業管理區域內公共體育設施的監督管理，負責對物業管理區域利用住宅進行面向中小學生辦學的校外培訓機構進行查處。
縣稅務局、審計局、文旅局等部門：根據各自職能負責物業管理相關工作的指導、監督和配合。
縣供水、供電、供熱、燃氣、有線電視、通信、寬帶數據傳輸等專業經營單位：對具備條件的小區負責服務收費到最終用戶，保證服務質量并承擔分戶計量裝置或入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。各專業經營單位要完善投訴受理及處置制度，負責居民關于水電暖線的投訴、求助工作和12345政務服務熱線交辦件的辦理工作。
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